毎日コムネット企業分析その２

<企業分析>

業界:　業界規模　14.7兆円　〇　伸び率　8.1%　○　利益率　6.1%　△

不動産会社に分類する。

不動産業界の市場規模は11年から18年では上昇傾向である。11年まではリーマンショックの影響により市場は落ち込み、需要の低下により、都心の空室率は上昇。しかし、アベノミクスにより、金利が低下。その結果、状況が好転。増税前の駆け込み需要、東京オリンピックの開催などにより業績が拡大。

業務内容は、商業施設、ビルなどを建設するデベロッパー(開発業者)、注文住宅、建託販売を手掛けるハウスメーカー、物件の売買・賃貸を仲介する不動産仲介業者、マンションや一戸建ての販売を手掛ける住宅販売会社、物件の管理をおこなう管理会社である。

新築に関わる場合、デベロッパーが土地を仕入れ、ハウスメーカが開発し、それをデベロッパー、ハウスメーカー、販売会社が法人・顧客に販売する。

中古物件の場合、不動産仲介業者が売り主・家主から買い手・借主に仲介。

マンションやビルの管理の場合、管理会社がサービスを提供。

業界動向は、中古マンション市場が活発。新築マンションを建設した会社が、以前建てたものを、リノベーション、リフォームをすることにより、価値を高め販売している。東京都心では、オリンピックの開催により、マンション開発・開発計画が数多く進行している。また会場跡地にマンションを開発するため市場が活発になる期待がある。また、マンション供給過多により価格の下落の可能性も。さらに、消費者の環境への関心が高まっており、省エネ型住宅への取り組みも活発。家庭内のの電気消費量より多くのの電力を自家発電することで、エネルギー消費量実質ゼロにするZEHやITやセンサーを利用してエネルギー管理をおこなうHEMSなどを組み合わせ、エネルギー消費量を減らすことを目指す「スマートハウス」にも注目が集まる。

業界の課題はオリンピックによる需要の増加は投資目的のものが多く、実際の需要とは至ってない。オリンピック後に暴落の可能性がある。また、人口減少により、空室、空き家が増える。新築・中古の売れ行きや、商業ビルのテナント状況にも影響を及ぼす。

業績：貸借対照表による指標は以下のとおりである。

貸借対照表指標		19・5
自己資本比率		33%
流動比率		296%
当座比率		114%
固定比率		93%
固定長期適合比率		41%

自己資本比率は33％である。昨年と大きく変わらない。この値は、非常に低い。そして、株主資本が自己資本の中で1/2に満たない。長期借入金が増加、これにより、その他の流動負債をまかなっている？また、販売用不動産を購入・開発している。

流動負債は296％である。昨年より増加している。しかし、販売用不動産の増加のためあてにならない。また、流動負債において、1年以内の長期借入金の返済が昨年より大きくなっているため、危険なのでは？

当座比率は114％である。昨年より増加。現金、債券は増加しているのでよい。1年以内は安心することができる。また、この、キャッシュは借入金からのものでは？

固定比率は93％である。昨年より低下している。固定資産自体は減少しているが投資額が多くなっている。特に、差し入れ保証金が増額している。開発が進んでいるということなのか？学生マンションメインであれば必要ないのでは？また、このような不動産ならではの資産があるため自己資本比率は低く、借入金は多い。

固定長期適合比率は41％である。昨年と大きく変わらない。しかし、固定負債の増加している。社債をこの年は発行しておらず、信用が減ったのか？だから、長期借入金＝金融機関に頼っているのか？

次に損益計算書による指標は以下のとおりである。

損益計算書指標	19・5
売上高総利益率	33%
売上高営業利益	11%
売上高経常利益率	11%
ROA（総資本利益率）	7%
ROE（自己資本利益率）	14%

売上高総利益率は33％である。昨年と大きく変化はない。売上原価は低下、売上高は増加している。しかし、高くはない。学生向けなので、土地の価格は高い。売上原価は不動産のため、一定範囲で収まる。あとは、どれだけ長く住んでもらうか、どれだけ多くの人にすんでもらうか、もしくは競売などでどれだけ高い値段で販売するかなのでは？また、学生向けがメインのため需要は高い。販売価格の上昇による率の改善をしてもらいたい。

売上高営業利益率は11％である。昨年より増加している。また販管費は増加。営業、コンサルに力を入れたのか？そのため売り上げが増加？前期の不動産が余っていたため、売上原価が収まった？

売上高経常利益率は11％である。昨年とり増加している。しかし、営業外損失が増加。これは、資金調達費用の増価である。貸借対照表の長期借入金の増加とおそらく関係性を持つ。増加しているということはリスクが高まったということである。

ROAは7％である。昨年と大きく変わらない。総資本が大きく増加。その分経常利益も大きく増加している。ということは、増加分をうまく利益に変化させることができたということなのか？

ROEは14％である。昨年と大きく変わらない。自己資本うまく利用して経営できている。自己資本を増加させた分を利益に出せている。

次にCF計算書である。単位は百万円

営業CF	-376391
投資CF	-199675
財務CF	885514

営業CFはー376391である。昨年とりマイナス幅は縮小している。売上債権、棚卸資産、その他資産が多く、回転率が悪い。なので、利益は上がったが、資産＝販売用不動産に変え、売れた分は売上債権として、後に入ってくる。そのため、キャッシュが-であるのでは？

投資CFはー199675である。昨年よりマイナス幅増加。しかし、有形固定資の支出は減っている。ということは一時的に、販売用不動産を多く購入したのか？ETF、賃貸、法人向けのために開発・購入したと考えてよい。つまり事業拡大である。

財務CFは885514である。昨年よりは減少している。長期借入金の減少と、返済額の増加がみられる。ということは、一時的に、販売用を増やすために、多く開発していると考えてもよさそうだ。投資型のビジネスモデルのため、長期で見れば回復してくるのでは？